Đất quy hoạch y tế thành dự án nhà ở thương mại: Nhiều vấn đề pháp lý cần làm rõ

Thứ Hai, 21/10/2019, 16:31 GMT+7

Dù được miễn tiền thuê đất khi đầu tư vào lĩnh vực được hưởng chính sách khuyến khích xã hội hóa về y tế, nhưng Công ty TNHH Y tế Hoa Lâm - Shangri-La, chủ đầu tư dự án Khu y tế công nghệ cao TP.HCM vẫn xin được nộp tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê 69 năm. Vì sao doanh nghiệp lại có “thiện chí” này?

Tự nguyện nộp tiền thuê đất, nhưng xin nợ
 
Từ năm 1999, UBND TP.HCM đã có quyết định và thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu y tế kỹ thuật cao tại huyện Bình Chánh (nay là quận Bình Tân) bằng ngân sách để giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và đưa ra các chính sách ưu đãi nhằm khuyến khích nhà đầu tư. Sau đó, Kiến trúc sư trưởng Thành phố có Quyết định số 4417/KTST-ĐB2 ngày 19/4/2000 duyệt quy hoạch chia lô Khu Trung tâm Y tế kỹ thuật cao 42,5 ha.
 
Theo Nghị định 69/2008/NĐ-CP ngày 30/5/2008 về chính sách khuyến khích xã hội hóa, thì các dự án thuộc lĩnh vực y tế được miễn tiền thuê đất.
 
Trong Công văn 6843/BTC-QLCS ngày 13/6/2008 của Bộ Tài chính gửi Văn phòng Chính phủ trả lời về trường hợp Công ty TNHH Y tế Hoa Lâm - Shangri-La cho biết, căn cứ Khoản 3, Điều 67, Luật Đất đai 2003; Khoản 3, Điều 1, Điều 2 và Khoản 1, Điều 6, Nghị định 69/2008/NĐ-CP, nhà đầu tư được thuê đất 69 năm và miễn tiền thuê đất để đầu tư Khu y tế kỹ thuật cao, gồm bệnh viện điều trị chuyên khoa kết hợp các lĩnh vực dịch vụ y tế, đào tạo, nghỉ dưỡng, nhà lưu trú của chuyên gia, y bác sỹ và người nhà bệnh nhân, khu giải trí thể thao phục vụ trực tiếp việc khám chữa bệnh.
 
Tới ngày 7/11/2008, UBND TP.HCM có Quyết định số 4814/QĐ-UBND cho Công ty TNHH Y tế Hoa Lâm - Shangri-La thuê 375.394 m2 đất để thực hiện dự án Khu y tế kỹ thuật cao. Thời hạn thuê đất 69 năm kể từ ngày 10/7/2008 với cơ cấu sử dụng đất: Đất xây dựng khu chức năng (bệnh viện, đào tạo, nghiên cứu, hành chính, dịch vụ) 179.508 m2; Đất cây xanh 35.838 m2; Đất giao thông 71.244 m2; Đất nhà ở, căn hộ phục vụ dự án 51.629 m2; Đất trường học 14.261 m2; Đất công trình hạ tầng kỹ thuật 22.911 m2.
 
Dù được miễn tiền thuê đất, nhưng ngày 8/1/2009, Công ty có Công văn 36/HL-SRL gửi UBND TP.HCM và các sở, ngành muốn được nộp tiền sử dụng đất 1 lần với diện tích đất xây dựng khu y tế và khu chức năng thuộc Khu y tế kỹ thuật cao.
 
Ngay sau đó, ngày 9/1/2009, UBND TP.HCM đã có Văn bản 97/UBND-TM có ý kiến chỉ đạo, chấp thuận duyệt tiền thuê đất 69 năm trả 1 lần đối với diện tích 48.916 m2 đất ở, căn hộ phục vụ cho dự án (Lô D1-24.636 m2, Lô D2-12.327 m2, Lô D3-11.953 m2) là hơn 138,38 tỷ đồng, trong đó nộp 50 tỷ đồng trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng thuê đất, số tiền 88,38 tỷ đồng còn lại được chậm nộp đến 31/12/2010 và tính 3% lãi suất theo đề nghị của nhà đầu tư.
 
Ngày 20/1/2009, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã cấp giấy chứng nhận cho Công ty đối với khu đất Lô D3 có mục đích sử dụng đất “Xây dựng khu nhà ở, căn hộ phục vụ khu y tế kỹ thuật cao”, số tiền thuê đất phải nộp là 33,8 tỷ đồng, trong đó đã nộp 5,1 tỷ đồng, số tiền còn nợ 28,7 tỷ đồng sẽ được thanh toán theo Công văn 97/UBND-TM của UBND Thành phố (ngày 7/6/2012, Sở đã xác nhận, Công ty đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất).
 
Sở cũng cấp giấy chứng nhận cho công ty này với khu đất Lô D2 có mục đích sử dụng đất “Xây dựng khu nhà ở, căn hộ phục vụ khu y tế kỹ thuật cao”.
 
Ngày 22/1/2009, Công ty có Công văn 51/HL-SRL gửi UBND TP.HCM và các sở, ngành cho biết, ngày 19/1/2009 đã nộp ngân sách 50 tỷ đồng trong tổng số 138 tỷ đồng. Đồng thời, giải trình bổ sung thêm cho Công văn 36/HL-SLR ngày 8/1/2009.
 
Theo đó, công ty này cho rằng, theo Khoản 1, Điều 6, Nghị định 69/2008/NĐ-CP và ý kiến của Bộ Tài chính, thì dự án được cho thuê đất và miễn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo Khoản 6, Điều 6, Nghị định 69/2008/NĐ-CP thì “không được tính giá trị sử dụng đất đang sử dụng vào giá trị tài sản của dự án đầu tư và không được dùng đất làm tài sản thế chấp vay vốn” và hạn chế các quyền sử dụng đất khác (liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư, thế chấp vay vốn).
 
Từ đó, Công ty trình UBND TP.HCM cho phép được từ chối quyền miễn nộp 100% tiền thuê đất diện tích xây dựng các cơ sở y tế và khu chức năng khoảng 196.000 m2 (chỉ xin được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất giao thông, cây xanh và công trình hạ tầng kỹ thuật), mà xin được áp dụng hình thức cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê để có thực hiện đầy đủ các quyền về sử dụng đất (liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư, thế chấp vay vốn…) theo đơn giá thuê quy định hiện hành. Cụ thể: Khu chức năng bệnh viện, đào tạo, nghiên cứu là 2 triệu đồng/m2/năm x 60% x 0,75% = 9.000 đồng/m2/năm. Trong đó, 2 triệu đồng/m2/năm là giá các loại đất trên địa bàn TP.HCM theo quy định ở thời điểm đó; 60% là đất kinh doanh phi nông nghiệp được tính bằng 60% đơn giá đất ở; 0,75% là tỷ lệ phần trăm đơn giá thuê đất: khu đất tọa lạc tại vị trí quận Bình Tân.
 
Như vậy, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng bệnh viện và khu đất chức năng là 9.000 đồng/m2/năm x 196.800 m2 x 69 năm = 122,2 tỷ đồng. Trước mắt, Công ty xin nộp ngay 20 tỷ đồng trong thời gian 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng cho thuê đất, số tiền còn lại 102,2 tỷ đồng chậm nộp đến năm 2013.
 
Căn cứ theo đề nghị này, ngày 7/2/2009, UBND TP.HCM có Văn bản 457/UBND-TM có ý kiến chỉ đạo, chấp thuận duyệt tiền thuê đất 69 năm trả 1 lần đối với diện tích 196.799 m2 trên với số tiền 122,2 tỷ đồng, nộp 20 tỷ đồng trong thời gian 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng cho thuê đất, số tiền còn lại 102,2 tỷ đồng cho chậm nộp đến năm 2010.
 
Đến ngày 15/9/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM xác nhận, Công ty TNHH Y tế Hoa Lâm - Shangri-La góp vốn bằng quyền sử dụng đất Lô D2 vào Công ty TNHH Hoa Lâm - Shangri-La 5 (công ty TNHH một thành viên), diện tích điều chỉnh lại là 12.314,8 m2 với giá trị quyền sử dụng đất là hơn 122,2 đồng để thực hiện dự án “Xây dựng và kinh doanh khu nhà ở, căn hộ (ưu tiên bán cho bác sỹ, y tá, điều dưỡng, cán bộ, công nhân viên làm việc tại Khu y tế kỹ thuật cao).
 
Tiếp đó, ngày 24/5/2017, Sở tiếp tục xác nhận, Công ty TNHH Y tế Hoa Lâm - Shangri-La góp vốn bằng quyền sử dụng đất Lô D3 vào Công ty TNHH Hoa Lâm - Shangri-La 6 (công ty TNHH một thành viên) với giá trị quyền sử dụng đất là hơn 119,8 tỷ đồng để thực hiện dự án “Xây dựng và kinh doanh khu nhà ở, căn hộ (ưu tiên bán cho bác sỹ, y tá, điều dưỡng, cán bộ, công nhân viên làm việc tại Khu y tế kỹ thuật cao).
 
Đối với Lô PT1 (24.359 m2) và Lô D1 (24.636 m2) mà chủ đầu tư có nộp tiền thuê đất trả tiền 1 lần cho 69 năm đã được UBND TP.HCM cấp Giấy chứng nhận đầu tư 41112000109 ngày 19/6/2014 cho dự án Trung tâm mua sắm Aeon Bình Tân.
 
Như vậy, trong toàn khu dự án 422.961 m2 thì có 130.166,6 m2 được cho thuê đất nhưng được miễn tiền thuê đất có các chức năng: Đất cây xanh thể dục thể thao (35.623 m2); Đất giao thông (76.615 m2); Đất công trình hạ tầng kỹ thuật (22.633 m2).
 
Nhiều vấn đề pháp lý cần làm rõ
 
Trao đổi với phóng viên, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, có nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến dự án này cần được làm rõ.
 
Cụ thể, chủ đầu tư có quyền từ chối chính sách ưu đãi và nộp tiền thuê đất trả một lần cho cho 69 năm. Tuy nhiên, việc cho nợ và ghi nợ tiền thuê đất này không thấy quy định trong văn bản nào. Mặt khác, nếu còn nợ nghĩa vụ tài chính, thì không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc không tính tiền thuê diện tích 130.166,6 m2 cũng không phù hợp theo quy định và khi các dự án khác đều bị tính.
 
Theo Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, dự án nhà ở thương mại để bán thì bắt buộc phải là “đất giao”. Ở các dự án trên, chủ đầu tư góp vốn bằng quyền sử dụng đất (đất thuê trả tiền 69 năm, mục đích xây dựng nhà ở phục vụ Khu y tế) nhưng nay thành dự án nhà ở bán của nhà đầu tư mới là không đúng quy định về quyền sử dụng đất, không còn đúng chủ trương ban đầu là chức năng phục vụ “Khu y tế kỹ thuật cao”, không có trường hợp nào lại phân biệt đối xử và ưu tiên người mua nhà, nên sẽ gặp hàng loạt vấn đề về pháp lý.
 
Mặt khác, đây là các phần của dự án do ngân sách thực hiện và đã quy hoạch phát triển, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định chủ trương nên có thủ tục pháp lý tương ứng. Nếu chủ đầu tư không làm nhà “phục vụ khu dự án” thì phải xin điều chỉnh chủ trương của Thủ tướng Chính phủ, thay đổi nội dung đầu tư để không thực hiện các phần “nhà ở, căn hộ phục vụ dự án”, trả lại đất thuê cho Nhà nước. Nhà nước có thể tìm nhà đầu tư khác để thực hiện tiếp quy hoạch “nhà ở, căn hộ phục vụ dự án”.
 
Nếu Nhà nước thay đổi quy hoạch sang nhà ở thương mại thì lô đất D2, lô đất D3 sẽ đưa ra đấu giá để lựa chọn chủ đầu tư. Nếu tiếp tục thực hiện như tình trạng hiện nay, thì vừa phá vỡ quy hoạch cơ bản ban đầu, ảnh hưởng đến mục đích toàn bộ “Khu y tế”, vừa không còn đất, ngân sách thiệt hại. Về phía nhà đầu tư sẽ còn vướng tiếp ở nhiều thủ tục: không được xác định giá trị Nhà nước đã hỗ trợ, lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại qua đấu giá, phải xin ý kiến các bộ và chủ trương của Thủ tướng Chính phủ…cho đến việc chuyển đổi từ “đất thuê” sang “đất giao”, buộc phải quay lại qua hình thức tổ chức “đấu giá”.
 
Theo tìm hiểu của phóng viên, các dự án nhà ở trong dự án Khu y tế kỹ thuật cao đang được chủ đầu tư mở bán 2 đợt, đợt 1 giá bán công bố khoảng từ 38 - 42 triệu đồng/m2, hiện đang bán đợt 2 giá tăng 5%.
 
Gia Huy
Theo ĐTCK